經營租賃公司賬務處理流程（經營租賃公司賬務處理）

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1、中原光電股份有限公司（以下簡稱中原公司）系上市公司，從2007年起執(zhí)行新的《企業(yè)會計準則》。

2、2010年12月28日中原公司與惠農實業(yè)有限公司（以下簡稱惠農公司）簽訂經營租賃協議，將其持有產權的臨街房整體出租給惠農公司使用，同時向承租人提供日常維修、保安服務。

3、租賃期開始日為2011年1月1日，為期三年。

4、合同簽訂日一次性收取三年租金360萬元，臨街房于租賃期開始日已經交付惠農公司使用。

5、2010年12月31日該臨街房原價756萬元，預計凈殘值36萬元，折舊年限為20年，每年年折舊額36萬元，已計提折舊90萬元。

6、2011年度用庫存現金支付日常維修支出6.8萬元。

7、中原公司采用成本模式對性房地產進行后續(xù)計量，2011年12月，出租的臨街房發(fā)生減值跡象，經減值測試，其可收回金額為600萬元，以前年度未計提減值。

8、該項租賃業(yè)務如何進行與納稅申報？ 　　一、相關規(guī)定 　　《》第九條規(guī)定，企業(yè)應當以權責發(fā)生制為基礎進行確認、計量和報告。

9、 　　按照《》的規(guī)定，投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。

10、投資性房地產主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。

11、就中原公司而言，投資性房地產是與經營性活動相關的其他經營活動，形成的租金收入構成企業(yè)的其他業(yè)務收入，與之相關的支出，包括折舊、日常維修支出、保安服務等則構成企業(yè)的其他業(yè)務成本。

12、 　　房地產租金收入的確認、計量和披露適用《《》的規(guī)定。

13、租賃準則第六章對經營租賃中出租人的會計處理作出明確規(guī)定，出租人應當按資產的性質，將用作經營租賃的資產包括在資產負債表中的相關項目內。

14、對于經營租賃的租金，出租人應當在租賃期內各個期間按照直線法確認為當期損益；其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。

15、對于經營租賃資產中的固定資產，出租人應當采用類似資產的折舊政策計提折舊；對于其他經營租賃資產，應當采用系統(tǒng)合理的方法進行攤銷。

16、 　　《》第二十五條明確：納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

17、 　　《》第九條規(guī)定：企業(yè)應納稅所得額的計算，以權責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。

18、本條例和國務院財政、主管部門另有規(guī)定的除外。

19、第十九條規(guī)定：租金收入，是指企業(yè)提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。

20、租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。

21、《》（國稅函[2010]79號）關于租金收入確認問題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產、包裝物或者其他有形資產使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。

22、其中，如果交易合同或協議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

23、出租方如為在我國境內設有機構場所、且采取據實申報繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。

24、綜合上述規(guī)定，企業(yè)提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，一般情況下，應按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。

25、但依據國稅函[2010]79號文件的規(guī)定，對企業(yè)一次性收取的租金收入同時符合兩個條件的，也可以在租賃期內分期均勻計入相關年度收入：一是合同或協議中規(guī)定租賃期限跨年度，二是租金提前一次性支付的。

26、對企業(yè)一次性提前收取的租金收入不符合兩個條件的，如租賃期限沒有跨年度，或者雖跨年度但租金不是提前一次性支付而是到期一次性支付等，則只能按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。

27、 　　可見，納稅人提供租賃業(yè)勞務采取預收款方式時，會計準則規(guī)定的收入確認原則與營業(yè)稅應稅收入確認原則不同，會計準則以權責發(fā)生制作為收入確認的原則，營業(yè)稅在預收款當期就全部確認為應稅收入，體現的是收付實現制。

28、會計準則收入確認的原則與企業(yè)所得稅應稅收入確認原則不完全相同，當會計與稅法確認收入的時間一致時，租賃業(yè)務不會產生暫時性差異，也不存在納稅調整問題；當會計與稅法確認收入的時間不一致時，租賃業(yè)務則會產生暫時性差異，在申報企業(yè)所得稅時需要作納稅調增或調減處理。

29、因為本案一次性收取的租金收入同時符合兩個條件，所以可以選擇在租賃期內分期均勻計入相關年度收入。

30、 　　二、賬務處理 　　中原公司的賬務處理如下： 　　2011年1月1日，整體出租臨街房時 　　借：投資性房地產——臨街房 7560000 　　　　累計折舊 900000 　　　　貸：固定資產 7560000 　　　　　　投資性房地產累計折舊 900000 　　2、2010年12月28日收取租金時 　　借：存款 3600000 　　　　貸：預收賬款 3600000 　　3、在2011年1月申報繳納租金收入應交稅費時 　　營業(yè)稅=3600000×5%=180000（元） 　　城市維護建設稅=180000×7%=12600（元） 　　費附加=180000×3%=5400（元） 　　房產稅=3600000×12%=432000（元） 　　以上稅費合計630000元。

31、 　　借：應交稅費——應交營業(yè)稅 180000 　　　　　　　　——應交城市維護建設稅 12600 　　　　　　　　——應交教育費附加 5400 　　　　　　　　——應交房產稅 432000 　　　　貸：銀行存款 630000 　　4、在2011年，會計遵循權責發(fā)生制原則，全年合計確認收入120萬元、租賃房產的折舊費用36萬元、稅金及附加21萬元。

32、 　　借：預收賬款 1200000 　　　　貸：其他業(yè)務收入 1200000 　　借：其他業(yè)務成本 360000 　　　　貸：投資性房地產累計折舊 360000 　　計提的時候計入管理費用，　　借：營業(yè)稅金及附加 210000 　　　　貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 60000 　　　　　　　　　　——應交城市維護建設稅4200 　　　　　　　　　　——應交教育費附加 1800 　　　　　　　　　　——應交房產稅 144000 　　借方的營業(yè)稅金及附加金額是66000，管理費用為144000。

33、　　“應交稅費”賬戶的借方余額42萬元，反映按照稅法規(guī)定已經預交但按照會計準則規(guī)定尚未提供勞務的那部分預收款項對應的稅費。

34、 　　5、2011年度支付日常維修支出時 　　借：其他業(yè)務成本 68000 　　　　貸：庫存現金 68000 　　6、2011年12月，出租的臨街房發(fā)生減值跡象，經減值測試，其可收回金額為600萬元，以前年度未計提減值。

35、此時臨街房的賬面價值=756－90－36=630（萬元），應計提減值準備=630－600=30（萬元）。

36、 　　計提減值準備時 　　借：資產減值損失 300000 　　　　貸：投資性房地產減值準備 300000 　　7、2011年度終了，確定利潤表所得稅費用 　　如果不考慮其他業(yè)務事項，僅就這一筆租賃業(yè)務來說，2011年度實現會計利潤=120－36－21－6.8－30=26.2（萬元），應納稅所得額=26.2+30=56.2（元），應納所得稅額=56.2×25%=14.05（萬元）。

37、 　　編制會計分錄： 　　借：所得稅費用——當期所得稅費用 140500 　　　　貸：應交稅費——應交所得稅 140500 　　三、納稅申報 　　營業(yè)稅等稅費申報表的填列相對簡單，只需要將計稅依據、適用稅率、應納稅額、已納稅額等信息填入表中規(guī)定項目即可，具體填列方法從略，重點說明企業(yè)所得稅年度納稅申報表的填列。

38、 　　在申報2011年企業(yè)所得稅時，將該筆租賃業(yè)務收入、成本、營業(yè)稅金及附加填列在主表《企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A類）》及其附表中。

39、按照附表一（1）《收入明細表》和附表二（1）《成本費用明細表》的填報說明，附表一（1）第6行“讓渡資產使用權”項目、附表二（1）第6行“讓渡資產使用權成本”項目分別填報讓渡無形資產使用權發(fā)生的使用費收入（成本）以及以租賃業(yè)務為基本業(yè)務的出租固定資產、無形資產、投資性房地產在主營業(yè)務收入中核算取得的租金收入（發(fā)生的租金成本）。

40、因為中原公司提供的是有形資產的使用權且不是以租賃業(yè)務為基本業(yè)務，租金收入和成本是通過“其他業(yè)務收入”“其他業(yè)務成本”中核算的，所以在填表時，應該填入附表一（1）“其他業(yè)務收入”下的“其他”項目和附表二（1）“其他業(yè)務成本”下的“其他”項目。

41、具體填列方法如下： 　　附表一（1）《收入明細表》第12行“其他”項目，主表第1行“銷售（營業(yè)）收入合計”、第2行“營業(yè)收入”項目分別填寫1200000元； 　　附表二（1）《成本費用明細表》第11行“其他”項目，主表第1行銷售（營業(yè)）成本合計、第2行“營業(yè)成本”項目分別填寫428000元（360000+68000）； 　　主表第3行“營業(yè)稅金及附加”項目填寫210000元； 　　主表第7行“資產減值損失”項目填寫300000元。

42、 　　附表十《資產減值準備項目調整明細表》第8行“投資性房地產減值準備”項目本期計提額、期末余額和納稅調整額分別填列300000元。

43、根據附表十的納稅調整額在附表三《納稅調整項目明細表》第51行“準備金調整項目”調增金額欄填列300000元。

44、同時在主表第14行“納稅調整增加額”欄填列300000萬元。

45、 　　主表規(guī)定項目填列后，據以計算“利潤總額”、“應納稅所得額”和“應納所得稅額”等項目金額。

46、 　　2012年、2013年會計處理和納稅申報表的填列方法相同。

47、 　　需要說明的是，《》規(guī)定，財產租賃合同應當在合同簽訂時，按租賃金額千分之一貼花。

48、因此，一次性簽訂3年租賃合同的，應按3年租金一次性繳納印花稅。

本文分享完畢，希望對大家有所幫助。

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