保利沖擊千億背后：“第一房企”的現(xiàn)金流之困

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近日，各大房企最新月度業(yè)績陸續(xù)發(fā)布，保利仍穩(wěn)居“第一房企”，且榜首優(yōu)勢進一步擴大。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年前四月，保利、中海、萬科包攬房企銷售榜前三，銷售額分別為960.1億元、820.0億元和779.8億元。

值得一提的是，截至今年一季度，保利與中海的銷售額差距僅有20多億，分別為629.84億元及602.1億元，幾乎達到追平的狀態(tài)。但經(jīng)過4月一個月的努力，雙方的銷售額差距已經(jīng)拉大到140億元。僅就數(shù)據(jù)而言，也不難看出保利的規(guī)模野心。

另一方面，保利還在積極開疆拓土。僅今年前四月，就斥資逾61億元新增6個項目。

盡管保利展示了其快速增長的能力，但市場似乎并不買賬。當前保利雖仍維持千億市值，但股價始終一路下探，截至5月13日收盤，保利發(fā)展股價為9.54元，較開盤時跌1.85%。該股價表現(xiàn)明顯與龍頭地位不符。

增收不增利，現(xiàn)金流緊張是市場對保利的最大“詬病”。

根據(jù)2023年年報，保利期內(nèi)錄得營收3468.3億元，增長23.4%，歸母凈利潤120.7億元，下滑34%。凈利潤率只有5.2%，歸母凈利潤率為3.5%。

今年的一季報也同樣令人失望。數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)保利錄得營收497.5億元，上漲24.5%，凈利潤微漲0.44%，但歸母凈利潤下跌18.3%，歸母扣非凈利潤跌幅更達20.3%。

更為嚴重的是，保利經(jīng)營活動現(xiàn)金流錄得虧損330億元，比去年同期翻了超一倍。這背后反映的是保利的銷售端已嚴重承壓。這亦引發(fā)市場對保利資金鏈的擔憂。

日前，興業(yè)信托一份涉保利項目的信托計劃延期，更進一步加重了市場對保利資金壓力的憂慮。

就在4月下旬，興業(yè)信托公告了《興業(yè)信托·筑地L001（保利發(fā)展）集合資金信托計劃延期臨時信息公告》，當時該公告引發(fā)了地產(chǎn)金融圈一陣躁動。

據(jù)了解，上述信托計劃的資金主要用于廣州保駿置業(yè)持有的廣州市白云區(qū)棠景街三元里項目——“保利·閱云臺”，廣東保利房地產(chǎn)開發(fā)公司為項目操盤方。

據(jù)公告信息顯示，該計劃此前已進行了兩度延期。具體來看，筑地L001計劃募集資金為1.505億元，期限為36個月。第一次延期是在2022年3月，延到2023年5月。但在臨到期前一個月，又再度延期一年。如今，在到期之前又宣布延期。

在延期公告中，興業(yè)信托表示，沒有如期完成退出，是因為達成條件，按協(xié)議項目需要實現(xiàn)經(jīng)營性正現(xiàn)金流，才可退出，保利資本預計最快也要2024年下半年才能滿足條件。

公告顯示，截至今年3月底，信托計劃已向受益人分配1.34億元，約占總規(guī)模89.08%。

無法實現(xiàn)正向現(xiàn)金流，與該項目去化、交付緩慢不無關系。

2018年底，廣州保利斥資53.8億元底價摘得該地塊。占地近10萬方，總建面約45.1萬方，屬于二類住宅、商住等混合用地，由9個獨立地塊組成，折合樓面地價26452元/㎡。

為了推動該項目的開發(fā)進程，2019年5月，在項目正式入市前，保利借助保利資本，一舉引入興業(yè)信托、中航信托、平安不動產(chǎn)及多家私募股權投資機構，當中不乏康美、美的、海天、立白在內(nèi)的廣東民營投資。

2019年8月，項目以案名“保利·閱云臺”正式入市預售。3個月后，A區(qū)三棟住宅正式推向市場，主推76-88㎡和104㎡戶型，售價達4.8萬元/㎡；一年后，項目再度推出新組團產(chǎn)品，主推79㎡、110㎡平層，以及97㎡和108㎡復式，售價更達到5-5.5萬元/㎡。

截至當前，差不多五年過去，該項目仍未實現(xiàn)全部銷售，當前仍有部分尾盤項目在售。市場分析認為，售價偏高或許是阻礙項目去化的主要因素之一。

除了銷售進程緩慢，該項目交付進度也不給力。首次交付是在2022年10月。按照預設的進度表，在今年4月底，項目C區(qū)兩棟樓宇將交付，但到期后項目施工仍僅完成90%。此外，在5月底，D區(qū)亦將有兩棟樓宇交付，但目前相關施工進度僅為95%，能否如期交付仍存在疑問。

換言之，若想加快經(jīng)營現(xiàn)金流轉正，保利除了要進一步在銷售去化上下功夫，也要加快交付的進度。

“保利·閱云臺”是壓力下的縮影，還是多事之秋的個別案例，目前尚有待觀察。眼下，為了保持規(guī)模的增速，保利正在不斷推動新項目入市。僅在大本營廣州，保利就有31個項目在售，還有6個新項目做好了入市準備。保利能否在一片否定聲中拓下一片天地？此時正是檢驗龍頭成色的最好時刻。

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