房中介銷售技巧（中介售樓技巧）

關(guān)于房中介銷售技巧，中介售樓技巧這個問題很多朋友還不知道，今天小六來為大家解答以上的問題，現(xiàn)在讓我們一起來看看吧！

1、房產(chǎn)基礎知識、房產(chǎn)：房產(chǎn)產(chǎn)總稱叫產(chǎn)房產(chǎn)形態(tài)：單純土；2、單純房屋；3、土房屋綜合體房產(chǎn)房屋及其權(quán)利總稱產(chǎn)土及其權(quán)利總稱；房產(chǎn)土附土割建筑物構(gòu)筑物其離物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)財產(chǎn)(構(gòu)筑物指能進入建筑：煙筒、樹、路等)房產(chǎn)按類型：住宅用(70)；2、產(chǎn)用(50)；3、經(jīng)營用(門等50)；4、行政用(市政府、院等50)；5、其用(校博物館等)二、房產(chǎn)業(yè)：事房產(chǎn)經(jīng)營管理服務性企業(yè)總稱房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)主要內(nèi)容： 土發(fā)再發(fā)；2、 房屋發(fā)建設；3、 產(chǎn)經(jīng)營(包括土權(quán)讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)；4、 房產(chǎn)經(jīng)營(包括房屋買賣、租賃、抵押)；5、 房產(chǎn)介服務(包括信息、測量、律師、經(jīng)紀、公證等)；6、 房產(chǎn)物業(yè)管理；7、 房產(chǎn)金融(包括信息、保險、金融投資等)三、房產(chǎn)特性房產(chǎn)位置固定性：土自物位置移房屋建筑土決定房屋移、固定性使房產(chǎn)受理位置限制；2、域差別性：每區(qū)或者同區(qū)同位置房產(chǎn)價值相同；3、房產(chǎn)高質(zhì)耐久性；4、房產(chǎn)具保值、增值性前提家政局穩(wěn)定由土性質(zhì)決定土限、再土需求益增、增加物稀貴房產(chǎn)作龍產(chǎn)業(yè)稅收約占民產(chǎn)總值10%※ 房產(chǎn)前景城市化水平走勢穩(wěn)步提高形房屋越越高需求2010城市口達6.1億每需新建住宅3.27億㎡；2、口流增加形住宅需求；3、居民消費水平提高；4、城市舊城改造增加居民住宅要求；5、深化改革與市場發(fā)展促進住宅需求政府改革深化內(nèi)需 取消福利房實行住宅貨幣化；2、 發(fā)二手房市場；3、 調(diào)存款利率吸引批投資性客戶；4、 調(diào)稅費臺律規(guī)激勵住房需求五證兩書、《建筑用規(guī)劃許證》建設單位向土管理部門申請征用劃撥土前經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認該項目位置范圍符合城市規(guī)劃律憑證二、《建設工程規(guī)劃許證》關(guān)建設工程符合城市規(guī)劃需求律憑證三、《土使用證》經(jīng)土使用者申請經(jīng)城市各級民政府頒布土使用權(quán)律憑證該證主要載明土使用者名稱、土座落、用途、土使用面積、使用限、四至范圍四、《建設工程工證》建設單位進行工程施工律憑證房屋權(quán)屬登記主要依據(jù)沒工證建筑屬違章建筑受律保護五、《商品房銷售(預售)許證》市、縣民政府房產(chǎn)管理部門允許房產(chǎn)發(fā)企業(yè)銷售商品房批準性文件六、兩書《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》名詞解釋、基本參數(shù)※ 復式：區(qū)別于躍層受躍層啟發(fā)經(jīng)濟型躍層結(jié)構(gòu)(高)；※ 錯層：戶內(nèi)樓板面高度錯樓梯連接未兩層適合面積住宅；※ 進深：幢建筑物(房)前墻皮墻皮距離(度)；※ 間：住宅寬度間房屋內(nèi)面墻皮另面墻皮度(3m~3.9m較舒適)；※ 層高：房屋層高度指層樓板面層樓板面高度(2.9m);※ 靜高：間房屋內(nèi)樓板面與屋頂高度(2.7m);※ 戶型：根據(jù)家庭口組情況家規(guī)定居住面積定額所確定每戶居室；※ 建筑系數(shù)：建筑占系數(shù)簡稱指建筑用范圍內(nèi)所建筑物占面積與用總面積比百率計用說明建筑物布疏密程度、衛(wèi)條件及土利用率合理建筑系數(shù)應節(jié)約用原則盡能滿足建筑物通風、采光防火、防爆等面空間要求并保證足夠道路、綠化戶外場※ 三通平：通指施工現(xiàn)場達：路通、電通、水通土平整※ 七通平：發(fā)區(qū)域需要施工現(xiàn)場要求：路通、水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通場平整二、與產(chǎn)權(quán)關(guān)概念※ 房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所者財產(chǎn)占、使用、收益處并排除干涉全能物權(quán)種房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所者按照家律規(guī)定所權(quán)利※ 房屋權(quán)屬登記：指房產(chǎn)行政主管部門代表政府房屋所權(quán)及述權(quán)利產(chǎn)抵押權(quán)等房屋項權(quán)利進行登記并依確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系行房屋產(chǎn)權(quán)登記應遵循房屋所權(quán)該房屋占范圍土使用權(quán)權(quán)利主題致原則※ 房產(chǎn)權(quán)登記：通稱產(chǎn)權(quán)登記(包括房屋所權(quán)登記房屋項權(quán)利登記)城鎮(zhèn)房屋所權(quán)登記民政府健全制加強城鎮(zhèn)房屋管理依確認房屋所權(quán)定手續(xù)規(guī)定登記范圍內(nèi)房屋所產(chǎn)權(quán)管理部門申請所權(quán)登記經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)由房屋管理機關(guān)發(fā)給房屋所權(quán)證房屋所權(quán)登記房屋產(chǎn)權(quán)管理主要行政手段通房屋所權(quán)登記才能各類房屋產(chǎn)權(quán)實施效管理※ 共產(chǎn)權(quán)：指家房產(chǎn)兩或兩權(quán)利主體即共實踐按份共共同共前者指共別按自所擁份額共房產(chǎn)享定利益并承擔相應義務；者指兩權(quán)利全部共房產(chǎn)享受同等權(quán)利并承擔相等義務※ 房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所房契作抵押取借款按期付息房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所者自行管理債權(quán)按期取息使用管理房屋權(quán)利待借款清產(chǎn)權(quán)收房契抵押即告終結(jié)※ 戶：即更換房屋承租姓名三、與面積關(guān)概念※ 建筑面積：建筑物各層面積總每層建筑面積按建筑物勒角截面計算包括使用、輔助面積結(jié)構(gòu)面積※ 公攤面積： 公共門廳、道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等整座樓服務公共用房管理用房建筑面積；2、 各單元與樓宇公共建筑空間間隔及外墻墻體水平投影面積50%※ 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 攤公用面積※ 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺建筑面積※ 使用面積：建筑物各層平面直接產(chǎn)使用凈面積總※ 使用面積系數(shù)：用百率表示等于總套內(nèi)使用面積除總建筑面積※ 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積總※ 結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風道、煙囪(均投影面積)等所占面積總※ 使用率：使用面積與建筑面積比用百數(shù)表示板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%使用率與流量密切相關(guān)流量使用率低※ 實用率：套內(nèi)建筑面積住宅面積比※ 商品房銷售面積 = 套內(nèi)使用面積 + 攤功用建筑面積※ 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺面積※ 套內(nèi)墻體面積：公用墻水平投影面積半計入非公用墻水平投影面積計入套內(nèi)使用面積室內(nèi)各居室面積壁櫥等及包含結(jié)構(gòu)面積煙囪、通風道、管道井※ 公攤公用建筑面積 = 套內(nèi)面積 × 公用建筑面積攤系數(shù)※ 公用建筑面積攤系數(shù) = 公用建筑面積 ÷ 套內(nèi)建筑面積總※ 公用建筑面積 = 整棟樓建筑面積 – 套內(nèi)建筑面積 – 應攤建筑面積※ 容積率：總建筑面積與所用建筑用面積(總占面積)比※ 建筑覆蓋率：稱建筑密度指建筑物基底占面積與規(guī)劃用比※ 綠化率：指規(guī)劃建設用范圍內(nèi)綠面積與規(guī)劃建設用面積比※ 綠率：指規(guī)劃建設用范圍內(nèi)綠蔭面積(包括綠面積)與規(guī)劃用面積比四、與銀行貸款關(guān)概念※ 按揭：指按揭房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭受益做款保證按揭換清貸款受益立即所涉及房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭程按揭享使用權(quán)※ 按揭所用材料： 身份證復印件；2、 戶口本復印件；3、 結(jié)婚證復印件；4、 歷證復印件；5、 收入證明；6、 購房合同復印件；7、 營業(yè)執(zhí)照復印件；8、 三月連續(xù)稅單；9、 固定資產(chǎn)發(fā)票；10、 借款申請表※ 契稅：指房屋所權(quán)發(fā)布轉(zhuǎn)移事所定契約按房價定比例向新房屋產(chǎn)權(quán)所征收性稅費針房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變專門稅種購房程購房所承受稅額稅費約房價1.5%五、與住宅相關(guān)概念※ 公寓式住宅：相于獨門獨院別墅數(shù)高層每層若干單獨使用套房面應俱全※ 花園式住宅：般帶花園、草坪、車庫式二、三層特點：建筑密度低內(nèi)部居住功能相完備裝修華麗、富變化※ 雙拼：連拼疊拼※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office住宅觀念延伸屬于住宅同融入寫字樓諸硬件設施尤其網(wǎng)絡功能發(fā)達能使居住同事商業(yè)居住形式事業(yè)些公司及依賴網(wǎng)絡進行社群※ 經(jīng)濟適用房：具社保障性質(zhì)商品住宅具經(jīng)濟性適用性經(jīng)濟性：指住房價格相市場價格言即比市場商品房價格低能夠適應低收入家庭承受能力適用性指住房設計建筑標準強調(diào)使用效降低標準六、經(jīng)濟適用房我1998房改同實行經(jīng)濟適用房政策※ 經(jīng)濟適用房享受哪些優(yōu)惠政策免征城市基礎設施配套費商業(yè)網(wǎng)點建設費及契稅減半征收水電增客費等各種稅費建設用采取行政劃撥式供應優(yōu)先給予辦理關(guān)手續(xù)另外經(jīng)濟適用房建設管理費限于1%~3%市場利潤限3%※ 經(jīng)濟適用房價格構(gòu)?住房建設征拆遷補償安置費；?審查設計前期工程費；?住宅區(qū)基礎設施建設費；?建設工程費；4項基礎1%~3%管理費貸款利息、稅金3%利潤商品房除8項外行政事業(yè)性收費(區(qū)營業(yè)性配套公建費防建設費等)土讓金其利潤受限制由市場決定※ 經(jīng)濟適用房與商品房同?獲土式同經(jīng)濟適用房建設用實行行政劃撥免交土讓金；商品房采用讓式須交納土讓金；?本結(jié)構(gòu)同；?租售政策同經(jīng)濟適用房售租商品房受限制；購買條件象同經(jīng)濟適用房享受政府優(yōu)惠其購買象特定供給城鎮(zhèn)低收入家庭要實行申請審批制度商品房購買象條件受限制；?價格政策同經(jīng)濟適用房售實行政府指導價擅自提價售商品房售價格完全由市場決定※ 經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)與商品房同居民購買經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)歸；房屋產(chǎn)權(quán)四部：使用權(quán)、占權(quán)、處置權(quán)收益權(quán)與商品房相比經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)收益權(quán)與同商品房市售收益全部歸所銷售技巧、購房客戶類型、特征何應付理智穩(wěn)健型(40歲左右)特征：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩(wěn)健易推銷員言辭打認疑點定要搞清楚措施：加強產(chǎn)品品質(zhì)公司性質(zhì)、實力獨特優(yōu)點奇制勝理據(jù)虛解決問題2、熱情沖型(輕男性較)特征：性激易受外界慫恿刺激措施：趁熱打鐵狂轟炸交量50%3、沉默寡言型特征：言謹慎外表反應冷漠措施：靜、引導親切誠懇態(tài)度拉近情4、憂柔寡斷型特征：猶豫決反反復復措施：我角度堅決給自信讓客戶慢慢產(chǎn)依賴于幫決定析清楚5、喋喋休型特征：想用言語說服措施：取信任加強產(chǎn)品信、跑 適引導適快刀斬亂麻交定金定要快悔余6、盛氣凌型特征：趾高氣昂、嚇唬、態(tài)度拒于千外外強干措施：卑亢保持原尋找弱點抵怵7、求神問卜型特征：做決定前找風水先決定權(quán)取決于(別手)措施：要否定世界觀現(xiàn)代觀點配合其風水觀適提醒接觸些解些談 先肯定否定否定強調(diào)任價值8、畏首畏尾型特征：前怕狼怕虎問題反復憂慮缺乏經(jīng)驗考慮太措施：力業(yè)績品質(zhì)保證強調(diào)肯定必產(chǎn)其想9、神經(jīng)敏型特征：悲觀、麼事都能刺激措施：慎言 少說、少說聽重點嚴肅說服10、斤斤計較型(似5)特征：思細膩麼都想要想占便宜措施：要用氣氛逼盡快做決定馬調(diào)價強調(diào)已經(jīng)優(yōu)惠1借故拖延特征：性遲疑推三推四措施：追查客戶做決定真原路閑、市調(diào)。

本文分享完畢，希望對大家有所幫助。

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